アパート・マンション・ビル・工場・住宅の外壁塗装、改修工事は八王子のリフォームステーション泉建装にお任せください。
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八王子市館町にある築33年の賃貸アパートで、外壁塗装、外壁下地補修、シーリング、バルコニー防水、鉄部塗装、屋上部分防水を行いました。
今回はすべてを一度に改修するのではなく、足場が必要な工事と劣化を放置できない箇所を優先し、足場がなくても施工できる共用廊下防水は次回に分けました。屋上防水についても全面改修ではなく、劣化箇所の部分補修としています。
アパートオーナー様の修繕予算を踏まえ、「今回行う工事」「次回に回せる工事」を整理し、必要な耐久性を確保しながら費用を調整した大規模修繕事例です。
▲アパート全景
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都八王子市館町 |
| 建物 | 築33年・賃貸アパート |
| 工事期間 | 2023年3月30日～5月9日 |
| 主な工事 | 外壁補修・外壁塗装・シーリング・バルコニー防水・鉄部塗装・屋上部分防水 |
| 今回見送った工事 | 共用廊下防水 |
| 見送った理由 | 足場を撤去した後でも施工できるため |
| 工事計画の重点 | 足場が必要な箇所、躯体保護に必要な箇所を優先 |
| 入居者対応 | 工事案内、掲示、工程・車両位置等の調整 |
今回の工事では、単純に工事項目を減らすのではなく、足場の必要性、劣化の進行度、次回でも施工できるかを基準に、今回施工する範囲を整理しました。
1．足場が必要な外壁・軒裏・鉄部等を優先
2．足場がなくても施工できる共用廊下防水は次回へ延期
3．屋上防水は全面施工せず、劣化箇所を部分補修
これにより、建物の保護に必要な工事を確保しながら、一度に発生する修繕費用を調整しました。
＜お問合せ＞
以前より、専有部の退出修繕のご依頼を頂いておりますオーナー様より、共用部の大規模修繕工事をお願いしたいとのご依頼を受けました。
大規模改修工事の計画は、以前からもお伺いはしておりましたので、概算でのお見積りを過去にご提出し施工箇所などを事前にご検討頂いておりました。
主な修繕のご要望箇所は
➀外壁
②バルコニー・廊下床の防水
③玄関ドアなどの鉄部
以前ご提案した頃より少し時間が経過していたので、改めて現地調査にお伺いし、ご要望箇所の詳細の確認を行いました。
▲外壁：色褪せからも経年劣化の様子が見受けられます。
▲見附・軒裏：エフロらしきものが見受けられることから、水が浸透する道ができているかもしれません。
▲外壁：経年によるひび割れに雨水などの水分が侵入し周辺に広がり、塗膜が剥がれていると考えられます。
▲ベランダ床：既存モルタル状況
ご要望には含まれておりませんでしたが、念のため屋上防水の状態なども確認し、部分的に補修を行った方が良い箇所もありましたが、全体を施工する必要性はありませんでしたので、部分的な補修をご提案させて頂きました。
ご要望に含まれていた共用廊下の防水工事は、足場が無くとも施工可能な事から次回の修繕とし、その分足場が必要となる箇所に重点を置き、躯体の劣化や破損箇所をしっかりとお手入れする外壁改修プランとすることで予算を押えつつ耐用年数を高める内容としました。またベランダ防水、玄関ドアなどの鉄部塗装、その他調査に基づきご提案させて頂いた屋上防水の部分補修工事を行うことになりました。
工事日程や工事の流れ、工事車両の駐車位置などの工事計画をオーナー様と協議させていただき、入居者様への工事案内や掲示板の設置を行い、工事開始へと進みます。
▲足場設置
足場設置後に詳細に調査を行います。
▲2階外壁調査の様子
▲屋上上裏、外壁調査
▲2階外壁調査の様子
▲見付け、軒裏付近の様子
足場を設置した後、外壁や軒裏などを全面打診し、劣化の度合いに応じ補修方法を選定します。
この時点で、オーナー様とご契約した際の内容(数量や工法)と大きく異なる場合は、別途協議を行いますが、今回は特に問題無く想定内でした。
【欠損、爆裂箇所：下地補修～塗装】
工事内容：下地補修(Kモルタルなど)＋シーラー＋下塗り＋中塗り＋上塗り
▲施工前（見附部）：塗装の剝がれと爆裂症状箇所
一見表層の塗膜だけが膨れや剥がれを起こしている様に見えますが、コンクリートまで影響していました。
▲施工前（外壁部）：大きくヒビが入っている外壁箇所
▲見附と上裏の塗膜剥離作業：サンダー、かわすき、ペーパー等を使用しケレン作業。飛散防止に湿潤をしながら塗膜部分を念入りに取り除きます。
▲脆弱部の斫り施工①：見附部施工後
▲脆弱部の斫り施工②：外壁部
▲見付け部シーラー塗布：次工程の下地補修材との付着性を持たせるため専用の下塗り材を塗布。
▲斫り箇所の下地補修後Kモルタル成型施工後（見附部）：下地調整施工後
▲斫り箇所のKモルタル成型施工後（外壁部）
▲塗装：下地補修後の下塗り
▲塗装：肌合わせ
下地を補修した都合、表面の模様がないため「肌合わせ」とも呼ばれる工程で模様付けを行います。
▲塗装：塗装面の下塗り
▲施工後
【外壁シーリング工事】
工事内容：塗装前先打ち 打ち替え、開口部廻り打ち増し
▲外壁打ち替え：施工前
▲既存シールを撤去
▲目地部をハケで 清掃
▲シーリング材を充填
▲シーリング平滑仕上げ作業
▲シーリング施工後：塗装前の工程になります。
▲施工前
▲既存モルタル面ケレン作業
▲清掃作業
▲プライマー塗布
▲ウレタン塗膜主剤塗布一回目
▲ウレタン塗膜主剤塗布二回目
▲トップコート塗布
▲施工後
▲外壁、縦ドイ、ドレン管等塗装
▲外壁、鉄部（玄関ドア、メーターボックス）等塗装
▲外階段壁塗装
▲屋上部分防水（排水ドレン部周辺）
部分防水の直下には、先に紹介した見附と軒裏の塗膜剥離や欠損、爆裂などの箇所になります。
▲高圧水洗浄作業（外壁）
▲高圧水洗浄作業（共用廊下）
▲共用廊下：施工前⇒施工後
今回防水施工は行わなかった共用廊下、高圧水洗浄だけでも大分印象が変わりました。
▲窓目隠しルーバー：施工中一時撤去していた窓
▲窓目隠しルーバー：施工後に復旧、取付け作業
▲復旧、取付けの際にはしっかりとした清掃も行います。
Q.築30年以上のアパートは全面改修が必要ですか？
A.築年数だけで全面改修の要否は決まりません。外壁、屋上、バルコニー、鉄部等を調査し、劣化の進行度と次回まで延期できるかを部位ごとに判断します。
Q.外壁塗装と防水工事は同時に行うべきですか？
A.足場が必要な箇所は、同時に施工することで足場費用の重複を避けられる場合があります。一方、足場がなくても施工できる箇所は、予算に応じて次回へ分けることもできます。
Q.入居中でも大規模修繕はできますか？
A.可能です。ただし、高圧洗浄、バルコニー作業、玄関ドア塗装等は生活に影響するため、事前案内と工程調整が必要です。
Q.屋上防水は必ず全面施工が必要ですか？
A.劣化状況や既存防水の状態によっては、部分補修で対応できる場合があります。ただし、漏水範囲や防水層全体の劣化が確認された場合は、全面改修が必要になることがあります。
今回の工事は、オーナー様からヒアリングした内容を基に、次回のお手入れまでの期間を想定し、必要最低限の工事内容に絞り込むことで低コストではあるが要求品質を充分に満たす内容の工事を実現できました。
実際どこまでの工事が必要なのか？予算に合わせ削れるとこはないのか？選択しないとどんなリスクがあるのか？
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