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八王子市の築34年アパート大規模修繕｜見積りの判断基準と調査から考える改修計画

2026/07/25

八王子市で、築34年の3階建てアパートの大規模修繕工事を行った事例をご紹介します。

今回のご相談は、屋根、外壁、鉄骨階段、バルコニー防水、シーリング、集合ポスト、宅配ボックス、防犯カメラなど、建物全体に関わる内容でした。

オーナー様はすでに複数社から見積りを取られていましたが、金額や提案内容に大きな差があり、「何を基準に判断すればよいのか分からない」というお悩みをお持ちでした。

アパートの大規模修繕では、単に「外壁を塗る」「屋根を塗る」だけではなく、建物を今後どのくらい維持したいのか、どの部分は今回直すべきか、どの部分は経過観察でよいのかを整理することが大切です。

この記事では、今回のアパート修繕を例に、現地調査で確認した劣化症状、泉建装がどのように改修方針を整理したか、施工中に追加で確認した内容、同じような建物で注意したい点をまとめます。

施工期間は、2024年6月20日から2024年8月10日までです。

項目	内容
所在地	東京都八王子市
建物	築34年・3階建て・全6室の賃貸アパート
工事期間	2024年6月20日～8月10日
オーナー様の課題	4社の見積金額と提案内容に大きな差があり、何を基準に選ぶべきか判断しにくい
今後の維持方針	おおむね15年程度でのお手入れサイクルを想定
主な調査	目視調査、含水計測定、サーモグラフィー調査、足場設置後の詳細確認
主な工事	外壁・屋根塗装、シーリング、外壁補修、鉄骨階段塗装、階段長尺シート、バルコニー防水、各種ハッチ交換、集合ポスト・宅配ボックス・防犯カメラ設置
検討した別案	含水反応が確認された外壁の部分張替え
今回の方針	張替えも選択肢として説明したうえで、塗装補修後に経過観察
工事計画の重点	建物全体を調査し、今後の維持期間に応じて工事範囲と優先順位を整理
居住者対応	工事案内、掲示、駐車場移動調整、注意表示、階段・廊下の床養生
道路・安全対策	道路使用・道路占用許可、防護管、交通誘導員、完了手続への対応

お問合せ

オーナー様からは、ホームページのお問い合わせフォームを通じてご相談をいただきました。

対象は八王子市内にある築34年、3階建て、6室のアパートです。ご相談内容は、屋根、外壁、鉄骨階段の塗装と修繕を中心に、集合ポストの交換、宅配ボックスの設置、防犯カメラの設置も検討したいというものでした。

建物はご親族から引き継がれたもので、オーナー様ご自身での大規模なお手入れは今回が初めての状況でした。すでに他社の見積りも複数出ていましたが、金額差が大きく、何が適切なのか判断しにくい状態だったことが分かります。

そこで泉建装では、まず「今回の修繕で何を目指すのか」を整理することから始めました。

お打ち合わせでは、今後おおむね15年程度は建物を維持したいという方向性を共有しました。そのため、すべてを一律に新しくするのではなく、今回優先して手を入れる部分、塗装で対応できる部分、交換や防水まで検討すべき部分を分けて考える方針としました。

現地調査とご提案

オーナー様お立会いのもと、外壁、屋根、鉄骨階段、バルコニー、シーリング、屋上ハッチなど、建物全体の状態を確認しました。

築年数の経過したアパートでは、複数の部位が同時期に劣化していることがあります。そのため、目に見える傷みだけでなく、今後おおむね15年間建物を維持する方針を踏まえ、今回優先する工事と経過を見ながら対応する箇所を整理しました。

▲アパート全景：3階建てアパートの外観
八王子市内にある築34年、3階建て、全6室の賃貸アパートです。屋根、外壁、鉄骨階段、バルコニーなどを含め、建物全体の修繕計画を検討しました。

＜外壁の調査＞
外壁では、チョーキング、ひび割れ、欠損、シーリングの劣化が確認されました。また、一部の外壁については、含水計とサーモグラフィーを使用し、水分が滞留している可能性がないか確認しました。

▲外壁チョーキング：
塗膜を構成する樹脂が紫外線等の影響で劣化し、顔料が粉状に表面へ現れている状態です。塗膜の保護性能が低下しているサインの一つとなります。

外壁の一部では、含水計による測定で他の部位より高い数値が確認され、サーモグラフィーでも水分の滞留が疑われる反応がありました。他の箇所では1％未満だったのに対し、ひび割れの多い箇所では4％の数値を確認しています。

▲含水計調査：
同じ外壁面の通常箇所では1％未満だったのに対し、ひび割れの多い箇所では最大4％を示しました。測定器の数値だけで内部の状態を断定することはできませんが、通常箇所との比較において、相対的に高い数値が確認されました。

▲サーモグラフィー調査：
含水計で高い数値を示した箇所を確認したところ、周囲とは異なる温度分布が見られ、水分が滞留している可能性が考えられました。

含水計とサーモグラフィーの結果から、この箇所では塗装後、期待する耐候年数に達する前に、塗膜の剥離やひび割れが再発する可能性があることをオーナー様へご説明しました。
ただし、調査時点では外壁内部の状態や原因まで確定できていません。根本的な原因を確認するには、外壁材の撤去を伴う調査や、外壁の部分張替えが必要になる場合があります。
そのため、外壁の張替えも選択肢としてご説明したうえで、今回はオーナー様のご希望と今後の維持計画を踏まえ、ひび割れや欠損部を補修して塗装を行い、その後の状態を経過観察する方針としました。

▲外壁目地シーリング：
シーリングにひび割れが確認されました。外壁目地からの雨水の浸入を防ぐため、塗装前にシーリングを改修する計画としました。

▲外壁ひび割れ：
表面に下地調整材を擦り込む方法もありますが、今回はひび割れの状態と箇所数を踏まえ、湿潤面にも対応できるエポキシ樹脂を、ひび割れ内部へ直接圧入する工法をご提案しました。

＜折板屋根の調査＞
折板屋根では、ボルトまわりにサビが確認されました。一方、屋根材そのものには、葺き替えやカバー工法を必要とするような著しい腐食は確認されませんでした。
このため、既存屋根を継続して使用できる状態と判断し、ケレン、錆止め、塗装と併せて、ボルトキャップを取り付ける改修方法をご提案しました。
屋根は折半屋根で、ボルト部にサビが見られました。一方で、屋根材そのものに大きな腐食は見られなかったため、塗装改修で対応可能と判断しました。

▲折半屋根：
ボルトまわりにサビが確認されました。塗装前にサビや劣化した旧塗膜を除去し、錆止め、仕上げ塗装、ボルトキャップの取付けを行う計画としました。

＜屋上ハッチの調査＞
屋上ハッチは、外側から見ると著しく傷んでいるようには見えませんでしたが、内側では塗膜の剥がれやサビが確認されました。ヒンジ部分にも腐食が見られたため、開閉機能や今後の維持を考慮し、今回の大規模修繕に合わせた交換をご提案しました。

▲屋上ハッチ：
内側に塗膜剥離とサビがあり、ヒンジ部分にも腐食が確認されました。外観だけでは判断しにくいため、内側や可動部分まで確認することが重要です。

＜バルコニー防水の調査＞
バルコニー床は、既存の防水層をコンクリートで保護する押さえコンクリート仕上げでした。経年劣化が確認されたことから、今後の維持計画を踏まえ、既存床の上からウレタン防水を施工する改修方法をご提案しました。

▲バルコニー防水：
既存は押さえコンクリート防水ですが、既存防水には経年劣化が確認され、今後の維持計画を踏まえると改修が必要と判断したため、ウレタン防水での改修を推奨させて頂きました。

＜鉄骨階段の調査＞
鉄骨階段では、床面の防塵塗装の摩耗・剥離、踏面と蹴込みの間の隙間、階段裏のサビが確認されました。
床面の隙間から雨水がまわる状態では、階段裏の鉄部を塗装しても、再びサビが進行する可能性があります。そのため、表面を再塗装するだけでなく、床面からの雨水のまわり込みを抑えやすい長尺シートと、階段裏の鉄部塗装を組み合わせる方法をご提案しました。

▲階段裏：
塗膜の剥離や部材間の隙間が確認されました。床面から雨水がまわることで、階段裏の鉄部にサビが進行する可能性がある状態です。

▲階段床：
既存の防塵塗装には、長年の歩行や経年劣化による摩耗・剥離が確認されました。防水性と防滑性を高めるため、階段床用の長尺シートをご提案しました。

＜足場設置後の調査で追加した工事＞
足場設置後にバルコニーの避難ハッチ4か所を確認したところ、内枠の腐食や下蓋が開かない不具合が確認されました。避難設備として正常に使用できない状態であったため、オーナー様へ報告し、交換工事を追加しました。

▲避難ハッチ：
避難ハッチも経年で劣化するものですので、足場を設置する際は必ず確認を行っています。

ご採用の決め手

今回、弊社をご採用いただいた理由をオーナー様に伺ったところ、弊社の提案金額は、比較された施工業者の中で最も高かったとのことでした。
金額が高くなった主な理由は、建物調査の結果を踏まえ、他社の見積りには含まれていない工事項目や安全対策なども、あらかじめ提案に盛り込んでいたためです。
そのような中で弊社をお選びいただいた理由について、オーナー様からは次のようなお話をいただきました。
「診断書を用いた説明や提案内容が詳しく、含水計やサーモグラフィーによる調査結果も、工事内容を判断するための材料になりました。予算と施工内容を照らし合わせたうえで納得でき、信頼して任せられると感じたことが決め手になりました」
見積金額だけで比較するのではなく、建物の状態、工事が必要な理由、施工しない場合のリスクまで確認したうえで、今回の修繕計画をご採用いただきました。

＜調査結果を踏まえた工事計画＞
今回の工事では、建物を今後どのくらいの期間維持していくかというオーナー様の方針を踏まえ、調査で確認した劣化状況に応じて、工事範囲と優先順位を整理しました。
主なご提案項目は、外壁塗装、外壁補修、シーリング打替え、折板屋根塗装、鉄骨階段塗装、階段床長尺シート、バルコニー防水、屋上ハッチ改修、集合ポスト交換、宅配ボックス設置、防犯カメラ設置などです。
外壁については、部分的な張替えも選択肢としてご説明したうえで、今回はオーナー様のご希望と今後の維持計画に合わせ、欠損やひび割れを補修してから塗装し、経過を確認していく方針としました。
鉄骨階段は、床面からの雨水のまわり込みと階段裏のサビを考慮し、鉄部の塗装に加えて、床面に長尺シートを施工する計画としました。
バルコニーについては、既存防水の劣化状況を踏まえ、ウレタン防水による改修をご提案しました。
また、バルコニーの避難ハッチについては、当初から交換を決めるのではなく、足場設置後に詳しく確認したうえで、交換の要否を判断する計画としました。その後の調査で、内枠の腐食や下蓋が開かない不具合が確認されたため、オーナー様へご報告し、4か所の交換工事を追加しています。

＜道路沿いでの工事に必要な申請と安全対策＞
この建物は道路沿いにあり、足場の一部が歩道側に関係するため、工事を行うには関係機関への申請や安全対策が必要でした。
工事前には、道路使用許可・道路占用許可に関する手続きを行い、電線付近での作業に必要な防護管の手配や、歩行者・車両の安全を確保するための交通誘導員の配置を進めました。
また、工事完了後に必要となる報告用写真の撮影など、着工前から完了までの手続きも工程に組み込んでいます。
アパートの大規模修繕では、外壁塗装や防水工事だけでなく、足場の設置条件、道路や電線との位置関係、入居者や近隣の方の安全確保まで含めて計画する必要があります。
泉建装では、こうした申請や安全対策も含め、工事全体を進めました。

主な施工内容

【欠損箇所：下地補修～塗装工事】

外壁の欠損部では、傷んだ部分を撤去し、補修材で形を整えたうえで塗装しました。仕上げると見えなくなる部分ですが、塗装前の補修は外壁の見た目と耐久性に関わる大切な工程です。
工事内容：下地修繕（サンモルC等）+塗装３回塗り　仕上げ剤：アレスダイナミックトップ（関西ペイント）

▲壁欠損部：施工前

▲欠損部撤去後

▲下地補修：専用の補修用プレミックスモルタルで補修(施工後)

▲下地調整後

▲塗装施工後（塗装3回塗り）

【鉄部塗装：階段裏】

鉄部では、ケレン作業、錆止め、上塗りを行いました。サビが残ったまま塗装すると、塗膜の下で劣化が進む可能性があります。今回も、階段裏や付帯部のケレン、錆止め、上塗りを工程として組み込んでいます。
工事内容：ケレン作業+塗装3回塗り

▲ケレン作業：サビや劣化した旧塗膜を入念に除去します。

▲下塗り、サビ止め施工後

▲施工後

【屋根塗装工事】

屋根では、高圧洗浄、ケレン、下塗り、中塗り、上塗り、ボルトキャップの施工を行いました。仕上げ材には、関西ペイントのアレスクール2液Siを使用しています。
工事内容：３回塗り　　仕上げ材：アレスクール２液Si（関西ペイント）

▲高圧水洗浄

▲折半屋根の為、高圧水洗浄で落ちない汚れ等を手作業にて除去

▲下塗り施工中

▲劣化したボルトキャップは、新規にシーリング付の物を取付け

▲施工後

【外壁シーリング工事】

工事内容：塗装前先打ち

▲シーリング充填作業中

▲シーリング施工後

その他　施行前⇒施工後

▲外観

▲ベランダ：避難ハッチ交換工事

▲屋上ハッチ交換工事

▲階段長尺工事

＜一般的な注意点＞

築30年を超えるアパートでは、外壁、屋根、鉄骨階段、防水、シーリング、共用部設備が同時期に劣化していることがあります。

このとき、見積りを比較するうえで大切なのは、金額だけではありません。どの部位を調査しているか、劣化の原因をどう考えているか、今回直す部分と経過観察にする部分を分けているかが重要です。
たとえば、外壁にチョーキングやひび割れがある場合、塗装で対応できることもあります。一方で、含水反応がある場合や下地の劣化が疑われる場合は、塗装だけでは期待した年数まで持たない可能性もあります。
また、アパートやマンションの修繕では、足場、道路使用、道路占用、防護管、居住者への案内、駐車場移動、掲示物、誘導員など、工事以外の段取りも重要です。これらが不足すると、工事の安全性や居住者の生活に影響が出ることがあります。

同じような大規模修繕を検討する場合は、次の点を確認すると判断しやすくなります。

・建物を今後何年程度維持したいのか
・塗装で対応できる部分と交換が必要な部分が分けられているか
・外壁や階段の下地状態まで確認しているか
・防水、シーリング、鉄部、設備を別々ではなく建物全体で見ているか
・足場や道路、居住者対応まで工程に含まれているか
・追加工事の可能性や判断基準が事前に説明されているか

よくある質問

Q1．アパートの外壁劣化は塗装だけで直せますか？

塗装で対応できるケースもありますが、すべての劣化が塗装だけで解決するわけではありません。
今回の事例では、チョーキングやひび割れ、シーリング劣化が確認され、さらに一部では含水計とサーモグラフィーの反応もありました。塗装で進める方針となりましたが、含水が疑われる部分については、塗膜剥離やひび割れのリスクも説明しています。
外壁の状態によっては、部分補修、張替え、防水処理などを含めて検討する必要があります。

Q2．複数社の見積り金額が大きく違う場合、何を見ればよいですか？

金額だけでなく、工事範囲、下地補修の有無、シーリングの扱い、防水や鉄部の施工内容、足場や道路関係の費用、居住者対応が含まれているかを確認することが大切です。
今回のオーナー様も、複数社の見積り差に悩まれていました。泉建装では、今後15年程度維持したいという方針を整理したうえで、診断書とあわせて工事内容をご説明しました。

Q3．工事中に追加工事が発生することはありますか？

あります。特に築年数が経った建物では、足場をかけて近くで確認したり、専門業者が点検したりして初めて分かる不具合があります。
今回も、避難ハッチ4箇所の交換やバルコニー手摺下端のコーナー部材交換を追加で検討しました。大切なのは、追加が必要になった理由を確認し、オーナー様へ説明したうえで進めることです。

Q4．アパート修繕では、道路使用や道路占用が必要になることがありますか？

建物の立地や足場の設置範囲によっては必要になります。
今回の工事では、道路使用許可、道路占用許可、防護管の設置、誘導員の手配、工事完了届用の写真取得まで行いました。道路沿いの建物や歩道に近い建物では、こうした手続や安全対策も工事計画に含めて考える必要があります。

Q5．居住者がいるアパートでも大規模修繕はできますか？

可能ですが、居住者への案内や動線の確保が重要です。
今回の工事では、駐車場移動の調整、掲示板の設置、ポスト交換前の案内書面、触れないよう注意する表示、階段や廊下の床養生などを行いました。居住中の建物では、施工内容だけでなく、生活への影響を少なくする管理が欠かせません。